[재개발/재건축] 주거환경개선사업_관리처분계획

1. 주거환경개선사업의 정의 

 정비기반의 시설의 낙후 또는 양호 상태와 밀집 지역 여부에 따라 크게 세가지로 나누면 주거환경개선사업, 재개발, 재건축으로 나눌 수 있다. 그 중에 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과도하게 밀집되어 있는 주거환경을 개선하기 위하여 주거환경개선사업이다. 

도시 및 주거환경정비법 제2조 정의 2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업 나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다. 1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다) 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 “공공재개발사업 시행자”라 한다)일 것 2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 50 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”이라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”이라 한다)으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다. 다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 한다. 1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조제2항 또는 제26조제1항에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조제1항에 따른 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업 시행자”라 한다)일 것 2) 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 것. 다만, 제8조제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

2. 주거환경개선사업의 방식

 주거환경개선사업의 방식은 수용, 환지, 관리처분계획 등이 있는데, 오늘 알아볼 사업방식은 관리처분계획이다. 관리처분계획은 소유자의 종전자산을 바탕으로 한 종후자산에 대한 관리처분계획을 세워 종전자산에 대한 종후자산, 즉 관리처분계획에 따라 주택을 공급하는 것이다. 공급하는 주택에 대하여 소유자는 종후자산(아파트 가격)보다 종전자산이 적으면 분담금을 납부해야 하고, 종후자산보다 종전자산이 많으면 환급받게 된다.

 

3. 주거환경개선사업의 특징

 관리처분방식의 주거환경개선사업은 비례율에 따라 소유자의 손익이 결정된다고 할 수 있는데, 총수익에서 총사업비를 뺀 나머지를 소유자의 종전자산금액으로 나눈 비율이다. 비례율이 100%를 초과하게 되면 그에 대한 이익은 사업 준공시 청산금으로 받게 되고, 만약 비례율이 100% 미만으로 낮아지게 되면 사업에 대한 추가 분담분을 소유자가 부담해야 한다. 즉, 사업에 성패에 따라 소유자의 손익이 결정되게 된다.

출처 : 은평구청

 관리처분계획 방식이 만들어진 목적은 주로 행해지던 수용방식의 문제점을 개선하기 위함이었다. 수용방식은 사업을 위한 막대한 초기 자본이 필요하며, 사업이 진행되면 소유자는 현금을 청산하고 사업지구를 떠나게 되어 원주민들의 의견을 반영할 수 없게 된다. 당연히 원주민들의 재정착률도 낮아질 수밖에 없다. 막대한 초기 자본, 소유자의 의견 수렴 불가 등의 한계를 극복하기 위하여 만들어진 방법이 관리처분계획이다. 관리처분계획은 소유자의 토지 및 건축물의 종전자산이 사업이 자본금이 되므로 초기 자본이 적게 필요하며, 소유자가 사업이 준공될 때까지 해당 물건에 대한 권리를 가지고 의견을 제시할 수 있다.

제47조(주민대표회의) ① 토지등소유자가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정ㆍ고시 후 주민대표기구(이하 “주민대표회의”라 한다)를 구성하여야 한다. ② 주민대표회의는 위원장을 포함하여 5명 이상 25명 이하로 구성한다. ③ 주민대표회의는 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 구성하며, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 승인을 받아야 한다. ④ 제3항에 따라 주민대표회의의 구성에 동의한 자는 제26조제1항제8호 후단에 따른 사업시행자의 지정에 동의한 것으로 본다. 다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장ㆍ군수등 및 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지등소유자의 경우에는 그러하지 아니하다. ⑤ 주민대표회의 또는 세입자(상가세입자를 포함한다. 이하 같다)는 사업시행자가 다음 각 호의 사항에 관하여 제53조에 따른 시행규정을 정하는 때에 의견을 제시할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 주민대표회의 또는 세입자의 의견을 반영하기 위하여 노력하여야 한다. 1. 건축물의 철거 2. 주민의 이주(세입자의 퇴거에 관한 사항을 포함한다) 3. 토지 및 건축물의 보상(세입자에 대한 주거이전비 등 보상에 관한 사항을 포함한다) 4. 정비사업비의 부담 5. 세입자에 대한 임대주택의 공급 및 입주자격 6. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 ⑥ 주민대표회의의 운영, 비용부담, 위원의 선임 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 소유자는 시에서 승인받는 주민대표회의를 구성하여 사업시행자에게 의견을 제시할 수 있다. 주민대표회의는 사업에 대한 의사 결정권은 없지만, 사업 전반에 대한 주민들의 의견을 제시할 수 있다.

 
 주거환경개선사업의 또 다른 특징은 사업주체가 지자체 또는 공공기관이어야 한다는 것이다. 공공기관이 사업의 주체로 진행되는 관리처분방식의 주거환경개선사업은 주로 공공의 성격을 많이 띄게 되어 국가적 지원도 많이 받게 된다. 정비기반시설 부담금, 국공유지 무상양여 등 국가적 지원이 많이 되므로 소유자들의 재정적 부담도 줄어들게 된다. 이는 주거환경개선사업의 정의처럼 정비기반시설이 극히 열악하 노후 건축물이 밀집된 지역을 개선하기 위하여 국가가 적극적으로 지원하는 것이다. 따라서, 주거환경개선사업의 궁극적인 취지는 주거환경을 개선하여 열악한 주거환경에 처한 이들에게 양질의 주거 공간을 공급하는 것이다.