[재개발/재건축] 소유자 확인불가 토지 및 건축물 처리절차 및 관련 법령

 재개발, 재건축 등의 사업에서 사업시행자가 사업을 진행하기 위해서는 해당 사업지구 내의 토지 및 건축물에 대한 권리를 가져와야 한다. 토지 및 건축물의 소유자가 확인되는 경우는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」에 따라 보상처리를 하고 해당 토지 및 건축물에 대한 사용권 및 권리를 취득하면 된다. 하지만 토지 및 건축물의 소유자가 확인되지 않는 경우 협의할 대상자가 없기 때문에 해당 물건을 처리하기가 애매해진다. 이에 따라 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제70조에서는 소유자 확인불가 토지 및 건축물에 대한 처리방법을 명시하고 있다. 

제71조(소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분) ① 사업시행자는 다음 각 호에서 정하는 날 현재 건축물 또는 토지의 소유자의 소재 확인이 현저히 곤란한 때에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 해당 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있다. 1. 제25조에 따라 조합이 사업시행자가 되는 경우에는 제35조에 따른 조합설립인가일 2. 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우에는 제50조에 따른 사업시행계획인가일 3. 제26조제1항에 따라 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등이 정비사업을 시행하는 경우에는 같은 조 제2항에 따른 고시일 4. 제27조제1항에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정하는 경우에는 같은 조 제2항에 따른 고시일 ② 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가일 현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물은 조합 소유의 토지 또는 건축물로 본다. ③ 제2항에 따라 조합 소유로 보는 토지 또는 건축물의 처분에 관한 사항은 제74조제1항에 따른 관리처분계획에 명시하여야 한다. ④ 제1항에 따른 토지 또는 건축물의 감정평가는 제74조제4항제1호를 준용한다.  <개정 2021. 3. 16.>

 도시정비법에서는 건축물 또는 토지의 소유자 소재확인이 불가할 경우 일간신문에 2회 공고하고, 공고한 후 30일 뒤에 건축물 또는 토지의 감정평가액으르 법원에 공탁하라고 명시하고 있다. 여기서 생각해봐야할 것은 해당 법령이 소유자 확인불가 물건에 대한 소유권을 넘겨오는 것도 포함하고 있는지 여부다. 상기법상 소유권 이전에 대한 별도의 문구가 없기 때문에 도시정비법 제71조에 따른 처리만으로 해당 물건의 소유권에 대한 법적절차가 끝났다고 할 수 없다. 

 일반적으로 재개발, 재건축 등의 사업에서 토지보상법에 따라 해당 물건의 소유권을 취득하게 된다. 토지보상법에 따르면 보상절차는 보상계획공고, 감정평가, 협의취득 순으로 진행되는데, 소유자가 확인되지 않는 경우 협의를 할 수 없기 때문에 부득이하게 수용재결절차를 거칠 수밖에 없다. 최종적으로 수용재결 절차를 통해 해당 물건의 소유권을 취득해야 하는 것이다. 

 따라서, 건축물 또는 토지의 소유자가 확인되지 않는 경우 해당 물건의 소유권을 취득하기 위해서는 도시정비법에 따른 공탁처리와 토지보상법에 따른 보상절차를 병행하는 것이 바람직할 것으로 생각된다.