Nothing, Everything _ Soli Deo Gloria

[경제/부동산] 아파트 매매 실거래가격지수 하락세, 매수심리 위축, "하락할 것인가, 상승할 것인가"
지난 이재명 대선후보가 삼프로TV에 나와서 공포 수요에 의해 집을 사는 현상은 부동산 시장이 정점에 달했다는 하나의 증거라고 말했다. 물가는 상승하는데 현금자산의 가치는 점점 떨어지다보니 부동산 투자에 많은 사람들이 뛰어들고 있다. 과연 부동산 투자는 불패일까?
최근 한국은행의 기준금리 인상과 함께 COFIX도 상승하면서 주담대 대출금리가 5%까지 올랐다. 전문가들은 곧 6%까지 오를 것이라고 예상하고 있다. 금리향상을 통해 부동산 매수 심리를 위축하는 동시에 과열된 부동산 시장을 안정시키려는 것이다.
한국부동산원이 발표한 지난해 11월 ‘아파트 매매 실거래가격지수’를 보면 전국과 수도권 지수는 전월인 10월보다 각각 0.15%와 0.27% 하락했다. 서울이 전달보다 0.79% 하락하였고, 대전, 부산, 세종이 각각 0.82%, 0.51%, 4.11% 하락했다. 또한 17일 국토연구원 부동산시장연구센터의 자료를 보면 지난해 12월 전국 부동산시장 소비심리지수는 104.3으로 전월 대비 7.3포인트 하락한 것이다. 지난해 8월 127.8로 고점을 찍은 후로 4개월간 연속 하락했다.

정부와 한은은 대출금액이 줄고 금리가 오르는 반면 주택에 대한 수요는 줄어들기 때문에 집값이 하락할 것으로 예상하고 있다. 하지만 다주택자에 대한 규제가 강화되기 때문에 매매는 줄어들 수도 있겠지만 똘똘한 한채로 갈아타려는 움직이 보이기 때문에 부동산 가격이 안정될지는 두고봐야 할 일이다. 이번 정부의 부동산 정책에 대하여 국민들의 반발이 심했던 터라 이번 대선에서 각 대선후보들의 부동산 정책에 따라 표심이 왔다갔다 할 수도 있을 것으로 예상한다.

*참고기사
https://view.asiae.co.kr/article/2022011709372153000

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2022011716120005921?did=NA

[추천] 삼프로TV- [대선 특집] 삼프로가 묻고 대선(이재명, 윤석열) 후보가 답하다, "삼프로가 나라를 구했다!?"
두 대선후보의 주식과 경제에 대한 이해도를 명확하게 볼 수 있는 영상입니다. 꼭 보세요!!

* 두 줄 정리
이재명: 질문의 핵심을 파악하여 자신이 알고 있는 것에 대하여 명확하게 답변한다. 기본적인 개념을 정말 쉽게 잘 설명한다.
윤석열: 질문자의 의지를 꺾으며 자신이 아무것도 모르고 있다는 것을 절실하게 드러낸다. 하천과 강을 자주 이야기하며 흐리멍텅하게 고개만 좌우로 도리도리 흔든다.

p.s. 판단은 각자의 몫입니다.

17쪽

벼락거지란, 별다른 행동 없이 예전처럼 돈을 보유하고 있었는데, 갑자기 자신이 가난해진 것처럼 느끼게 된 것을 일컫는 말입니다. 자신의 소득이나 자산은 이전과 특별히 달라진 것이 없음에도 상대적 빈곤감에 빠지는 현상을 표현한 말입니다. 우리나라처럼 다른 사람의 평판에 신경을 많이 쓰는 사회에서 자산 격차가 매우 크게 벌어지면 스트레스를 받지 않을 수 없습니다. 특히 요즘 같은 투자 물결에 동참하지 않은 경우 벼락거지가 된 것 같은 박탈감이 더욱 심할 수밖에 없습니다. 

20쪽

 금리와 부동산 가격의 관계는 반대로 움직입니다. 최근 부동산 가격의 급등 흐름은 공급 부족뿐만 아니라 시장 이자율의 하락이 결정적인 영향을 미쳤다고 볼 수 있습니다. 1995년에 13%이던 시중금리는 현재 1% 아래로 떨어졌습니다. 

21쪽

 즉 금리가 상승할 때는 주택 구입의 기회비용이 상승하며 매수세가 약해지고, 반대로 금리가 하락할 때는 주택 매수세가 높아진다는 것을 기억하면 좋겠습니다. 

37쪽

 미국의 경제학자 리처드 이스털린이 주장한 이야기지요. '이스털린의 역설'이라고 불리는 그의 이론을 간단하게 소개하면, 소득이 일정 수준을 넘어서는 순간 행복감이 더이상 높아지지 않는다는 것입니다. 

59쪽

부동산 시장이 폭락할 때 바닥을 알 수 있는 징후들

 부동산시장이 2014년부터 무려 7년 동안 상승세를 지속하면서 '부동산 불패'에 대한 신뢰가 점점 높아지고 있습니다. 하지만 부동산시장은 대략 10~15년의 주기를 두고 가격이 급락하곤 합니다. 대표적인 사례가 1997년 외환위기 이후, 그리고 2010년대 중반 이른바 '하우스 푸어(무리하게 대출을 받아 집을 구입했다가 대출이자때문에 빈곤하게 사는 사람들을 일컫는 말)' 사태입니다. 

 그렇다면 1997년과 2010년대 중반에는 왜 부동산 가격이 급락했을까요? 두 경우 모두 금리가 급등했을 뿐만 아니라 '주택 공급'이 과다했던 것도 문제가 되었습니다. 왜 주태 공급의 감소와 증가가 부동산시장에 큰 영향을 미칠까요? 이를 설명하기에 앞서 세계적인 투자 고수의 워런 버핏의 사례를 살펴보겠습니다. 2003년에 버핏은 미국의 조립주택 제조 회사인 클레이턴 홈즈를 인수하면서 부동산 및 건설시장에 본격 뛰어들었지만, 곧 부동산시장이 붕괴되고 말았습니다. 그러나 2011년 봄, 버핏은 주주총회에서 미국 부동산시장이 회복될 것이라고 단언합니다. <중략>

 "주택 경기는 회복될 것입니다. 이 말은 믿어도 됩니다. 장기적으로 주택 수는 가구 수를 따라갈 수밖에 없습니다. 그러나 2008년 이전에는 가구 수보다 주택수가 더 많아졌습니다. 그 결과 지나치게 커진 거품이 요란하게 터지면서 경제를 통째로 흔들어 놓았습니다. 이 때문에 다른 문제가 발생했습니다. 침체기 초기에는 가구 수 증가 추세가 둔화했고, 2009년에는 가구 수가 극적으로 감소했습니다. 그러나 끔찍했던 수급 상황이 이제 역전되었습니다. 지금은 주택 수보다 가구 수가 매일 더 증가하고 있습니다. 불확실한 기간에는 사람들이 결혼을 미루지만, 결국인 호르몬이 억제하지 못합니다. 사람들이 침체기 초기에는 시댁이나 친정에서 함께 살더라도, 머지않아 이런 생활에서 벗어나고 싶어집니다. 

현재 주택 건축 착공은 연 60만 건이서 가구 증가 수보다 훨씬 적으므로 이제는 주택 구입이나 임차가 증가하면서 과거의 주택 공급 과잉 상태가 빠른 속도로 해소되고 있습니다. "

74쪽

 후견편향이란, 어떤 일이 발생한 후에 그 결과를 알고 있는 상황에서, 마ㅊ치 자신이 그 일이 일어날 것을 이미 알고 있었던 것처럼 믿는 경향을 말합니다. '나는 그렇게 될 줄 알고 있었다니까'라고 생각하는 것이지요.

80쪽

 반대로 세계경제 여건이 안 좋을 때는 외국인 투자자들이 한국 자산부터 급매에 나설 것입니다. 왜냐하면 채찍 효과 때문에 한국이나 중국, 대만 같이 공급사슬망의 끝부분에서 위치한 나라의 경기가 빠르게 나빠질 것을 알고 있기 때문입니다. <중략>

 이와 같이 경기가 나빠질 때는 환율이 상승하며, 반대로 경기가 좋아질 때는 환율이 하락합니다. 경제 상황에 따라 환율이 움직이는 원리와 역학 관계를 잘 인지한다면 투자하는 데 도움이 될 것입니다.