Nothing, Everything _ Soli Deo Gloria

1. 주거환경개선사업의 정의 

 정비기반의 시설의 낙후 또는 양호 상태와 밀집 지역 여부에 따라 크게 세가지로 나누면 주거환경개선사업, 재개발, 재건축으로 나눌 수 있다. 그 중에 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과도하게 밀집되어 있는 주거환경을 개선하기 위하여 주거환경개선사업이다. 

2. 주거환경개선사업의 방식

 주거환경개선사업의 방식은 수용, 환지, 관리처분계획 등이 있는데, 오늘 알아볼 사업방식은 관리처분계획이다. 관리처분계획은 소유자의 종전자산을 바탕으로 한 종후자산에 대한 관리처분계획을 세워 종전자산에 대한 종후자산, 즉 관리처분계획에 따라 주택을 공급하는 것이다. 공급하는 주택에 대하여 소유자는 종후자산(아파트 가격)보다 종전자산이 적으면 분담금을 납부해야 하고, 종후자산보다 종전자산이 많으면 환급받게 된다.

3. 주거환경개선사업의 특징

 관리처분방식의 주거환경개선사업은 비례율에 따라 소유자의 손익이 결정된다고 할 수 있는데, 총수익에서 총사업비를 뺀 나머지를 소유자의 종전자산금액으로 나눈 비율이다. 비례율이 100%를 초과하게 되면 그에 대한 이익은 사업 준공시 청산금으로 받게 되고, 만약 비례율이 100% 미만으로 낮아지게 되면 사업에 대한 추가 분담분을 소유자가 부담해야 한다. 즉, 사업에 성패에 따라 소유자의 손익이 결정되게 된다.

출처 : 은평구청

 관리처분계획 방식이 만들어진 목적은 주로 행해지던 수용방식의 문제점을 개선하기 위함이었다. 수용방식은 사업을 위한 막대한 초기 자본이 필요하며, 사업이 진행되면 소유자는 현금을 청산하고 사업지구를 떠나게 되어 원주민들의 의견을 반영할 수 없게 된다. 당연히 원주민들의 재정착률도 낮아질 수밖에 없다. 막대한 초기 자본, 소유자의 의견 수렴 불가 등의 한계를 극복하기 위하여 만들어진 방법이 관리처분계획이다. 관리처분계획은 소유자의 토지 및 건축물의 종전자산이 사업이 자본금이 되므로 초기 자본이 적게 필요하며, 소유자가 사업이 준공될 때까지 해당 물건에 대한 권리를 가지고 의견을 제시할 수 있다.

 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 소유자는 시에서 승인받는 주민대표회의를 구성하여 사업시행자에게 의견을 제시할 수 있다. 주민대표회의는 사업에 대한 의사 결정권은 없지만, 사업 전반에 대한 주민들의 의견을 제시할 수 있다.

 
 주거환경개선사업의 또 다른 특징은 사업주체가 지자체 또는 공공기관이어야 한다는 것이다. 공공기관이 사업의 주체로 진행되는 관리처분방식의 주거환경개선사업은 주로 공공의 성격을 많이 띄게 되어 국가적 지원도 많이 받게 된다. 정비기반시설 부담금, 국공유지 무상양여 등 국가적 지원이 많이 되므로 소유자들의 재정적 부담도 줄어들게 된다. 이는 주거환경개선사업의 정의처럼 정비기반시설이 극히 열악하 노후 건축물이 밀집된 지역을 개선하기 위하여 국가가 적극적으로 지원하는 것이다. 따라서, 주거환경개선사업의 궁극적인 취지는 주거환경을 개선하여 열악한 주거환경에 처한 이들에게 양질의 주거 공간을 공급하는 것이다.

 재개발, 재건축 등의 사업에서 사업시행자가 사업을 진행하기 위해서는 해당 사업지구 내의 토지 및 건축물에 대한 권리를 가져와야 한다. 토지 및 건축물의 소유자가 확인되는 경우는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」에 따라 보상처리를 하고 해당 토지 및 건축물에 대한 사용권 및 권리를 취득하면 된다. 하지만 토지 및 건축물의 소유자가 확인되지 않는 경우 협의할 대상자가 없기 때문에 해당 물건을 처리하기가 애매해진다. 이에 따라 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제70조에서는 소유자 확인불가 토지 및 건축물에 대한 처리방법을 명시하고 있다. 

 도시정비법에서는 건축물 또는 토지의 소유자 소재확인이 불가할 경우 일간신문에 2회 공고하고, 공고한 후 30일 뒤에 건축물 또는 토지의 감정평가액으르 법원에 공탁하라고 명시하고 있다. 여기서 생각해봐야할 것은 해당 법령이 소유자 확인불가 물건에 대한 소유권을 넘겨오는 것도 포함하고 있는지 여부다. 상기법상 소유권 이전에 대한 별도의 문구가 없기 때문에 도시정비법 제71조에 따른 처리만으로 해당 물건의 소유권에 대한 법적절차가 끝났다고 할 수 없다. 

 일반적으로 재개발, 재건축 등의 사업에서 토지보상법에 따라 해당 물건의 소유권을 취득하게 된다. 토지보상법에 따르면 보상절차는 보상계획공고, 감정평가, 협의취득 순으로 진행되는데, 소유자가 확인되지 않는 경우 협의를 할 수 없기 때문에 부득이하게 수용재결절차를 거칠 수밖에 없다. 최종적으로 수용재결 절차를 통해 해당 물건의 소유권을 취득해야 하는 것이다. 

 따라서, 건축물 또는 토지의 소유자가 확인되지 않는 경우 해당 물건의 소유권을 취득하기 위해서는 도시정비법에 따른 공탁처리와 토지보상법에 따른 보상절차를 병행하는 것이 바람직할 것으로 생각된다.