[재개발/재건축] 주거환경개선사업_관리처분계획

2021. 12. 6. 23:55 자료공유/도시재생

1. 주거환경개선사업의 정의 

 정비기반의 시설의 낙후 또는 양호 상태와 밀집 지역 여부에 따라 크게 세가지로 나누면 주거환경개선사업, 재개발, 재건축으로 나눌 수 있다. 그 중에 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과도하게 밀집되어 있는 주거환경을 개선하기 위하여 주거환경개선사업이다. 

도시 및 주거환경정비법 제2조 정의
2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업
나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다.
1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다) 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 “공공재개발사업 시행자”라 한다)일 것
2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 50 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”이라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”이라 한다)으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.
다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 한다.
1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조제2항 또는 제26조제1항에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조제1항에 따른 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업 시행자”라 한다)일 것
2) 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 것. 다만, 제8조제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

2. 주거환경개선사업의 방식

 주거환경개선사업의 방식은 수용, 환지, 관리처분계획 등이 있는데, 오늘 알아볼 사업방식은 관리처분계획이다. 관리처분계획은 소유자의 종전자산을 바탕으로 한 종후자산에 대한 관리처분계획을 세워 종전자산에 대한 종후자산, 즉 관리처분계획에 따라 주택을 공급하는 것이다. 공급하는 주택에 대하여 소유자는 종후자산(아파트 가격)보다 종전자산이 적으면 분담금을 납부해야 하고, 종후자산보다 종전자산이 많으면 환급받게 된다.

 

3. 주거환경개선사업의 특징

 관리처분방식의 주거환경개선사업은 비례율에 따라 소유자의 손익이 결정된다고 할 수 있는데, 총수익에서 총사업비를 뺀 나머지를 소유자의 종전자산금액으로 나눈 비율이다. 비례율이 100%를 초과하게 되면 그에 대한 이익은 사업 준공시 청산금으로 받게 되고, 만약 비례율이 100% 미만으로 낮아지게 되면 사업에 대한 추가 분담분을 소유자가 부담해야 한다. 즉, 사업에 성패에 따라 소유자의 손익이 결정되게 된다.

출처 : 은평구청


 관리처분계획 방식이 만들어진 목적은 주로 행해지던 수용방식의 문제점을 개선하기 위함이었다. 수용방식은 사업을 위한 막대한 초기 자본이 필요하며, 사업이 진행되면 소유자는 현금을 청산하고 사업지구를 떠나게 되어 원주민들의 의견을 반영할 수 없게 된다. 당연히 원주민들의 재정착률도 낮아질 수밖에 없다. 막대한 초기 자본, 소유자의 의견 수렴 불가 등의 한계를 극복하기 위하여 만들어진 방법이 관리처분계획이다. 관리처분계획은 소유자의 토지 및 건축물의 종전자산이 사업이 자본금이 되므로 초기 자본이 적게 필요하며, 소유자가 사업이 준공될 때까지 해당 물건에 대한 권리를 가지고 의견을 제시할 수 있다.

제47조(주민대표회의) ① 토지등소유자가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정ㆍ고시 후 주민대표기구(이하 “주민대표회의”라 한다)를 구성하여야 한다.
② 주민대표회의는 위원장을 포함하여 5명 이상 25명 이하로 구성한다.
③ 주민대표회의는 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 구성하며, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 승인을 받아야 한다.
④ 제3항에 따라 주민대표회의의 구성에 동의한 자는 제26조제1항제8호 후단에 따른 사업시행자의 지정에 동의한 것으로 본다. 다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장ㆍ군수등 및 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지등소유자의 경우에는 그러하지 아니하다.
주민대표회의 또는 세입자(상가세입자를 포함한다. 이하 같다)는 사업시행자가 다음 각 호의 사항에 관하여 제53조에 따른 시행규정을 정하는 때에 의견을 제시할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 주민대표회의 또는 세입자의 의견을 반영하기 위하여 노력하여야 한다.
1. 건축물의 철거
2. 주민의 이주(세입자의 퇴거에 관한 사항을 포함한다)
3. 토지 및 건축물의 보상(세입자에 대한 주거이전비 등 보상에 관한 사항을 포함한다)
4. 정비사업비의 부담
5. 세입자에 대한 임대주택의 공급 및 입주자격
6. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
⑥ 주민대표회의의 운영, 비용부담, 위원의 선임 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 소유자는 시에서 승인받는 주민대표회의를 구성하여 사업시행자에게 의견을 제시할 수 있다. 주민대표회의는 사업에 대한 의사 결정권은 없지만, 사업 전반에 대한 주민들의 의견을 제시할 수 있다.

 
 주거환경개선사업의 또 다른 특징은 사업주체가 지자체 또는 공공기관이어야 한다는 것이다. 공공기관이 사업의 주체로 진행되는 관리처분방식의 주거환경개선사업은 주로 공공의 성격을 많이 띄게 되어 국가적 지원도 많이 받게 된다. 정비기반시설 부담금, 국공유지 무상양여 등 국가적 지원이 많이 되므로 소유자들의 재정적 부담도 줄어들게 된다. 이는 주거환경개선사업의 정의처럼 정비기반시설이 극히 열악하 노후 건축물이 밀집된 지역을 개선하기 위하여 국가가 적극적으로 지원하는 것이다. 따라서, 주거환경개선사업의 궁극적인 취지는 주거환경을 개선하여 열악한 주거환경에 처한 이들에게 양질의 주거 공간을 공급하는 것이다.

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관리처분계획, 비례율, 재개발, 재건출, 주거환경개선사업

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절대적 불확지 공탁/상대적 불확지 공탁

2021. 12. 1. 13:18 자료공유/도시재생

공탁물의 소유자를 특정할 수 없거나 소유자를 알 수 없을 때 공탁하는 방법은 크게 절대적 불확지 공탁상대적 불확지 공탁으로 나뉜다. 

공탁물의 소유자를 확인할 수 없을 때 절대적 불확지 공탁을 진행하게 된다. 공탁소에 해당 공탁물의 소유자가 없다는 서류에 함께 제출하면 공탁관은 해당 서류를 보고 소유자가 없는지 확인되면 공탁처리 된다. 만약 해당 공탁금을 수령하려면 해당 물건의 소유인지를 확인하는 소, 출급청구권 확인의 소를 제기하여 승소해야만 공탁금을 수령할 수 있다.  

공탁물의 소유자를 특정할 수 있으나 대상자가 2명 이상일 경우 상대적 불확지 공탁을 진행하게 된다. 상대적 불확지 공탁일 경우 소유자라고 주장하는 자가 해당 공탁물의 소유자를 입증해야만 공탁물을 찾아갈 수 있다. 

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상대적 불확지 공탁, 절대적 불확지 공탁, 출급청구권 확인의 소

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[재개발/재건축] 소유자 확인불가 토지 및 건축물 처리절차 및 관련 법령

2021. 12. 1. 11:37 자료공유/도시재생

 재개발, 재건축 등의 사업에서 사업시행자가 사업을 진행하기 위해서는 해당 사업지구 내의 토지 및 건축물에 대한 권리를 가져와야 한다. 토지 및 건축물의 소유자가 확인되는 경우는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」에 따라 보상처리를 하고 해당 토지 및 건축물에 대한 사용권 및 권리를 취득하면 된다. 하지만 토지 및 건축물의 소유자가 확인되지 않는 경우 협의할 대상자가 없기 때문에 해당 물건을 처리하기가 애매해진다. 이에 따라 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제70조에서는 소유자 확인불가 토지 및 건축물에 대한 처리방법을 명시하고 있다. 

제71조(소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분) ① 사업시행자는 다음 각 호에서 정하는 날 현재 건축물 또는 토지의 소유자의 소재 확인이 현저히 곤란한 때에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 해당 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있다.
1. 제25조에 따라 조합이 사업시행자가 되는 경우에는 제35조에 따른 조합설립인가일
2. 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우에는 제50조에 따른 사업시행계획인가일
3. 제26조제1항에 따라 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등이 정비사업을 시행하는 경우에는 같은 조 제2항에 따른 고시일
4. 제27조제1항에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정하는 경우에는 같은 조 제2항에 따른 고시일
② 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가일 현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물은 조합 소유의 토지 또는 건축물로 본다.
③ 제2항에 따라 조합 소유로 보는 토지 또는 건축물의 처분에 관한 사항은 제74조제1항에 따른 관리처분계획에 명시하여야 한다.
④ 제1항에 따른 토지 또는 건축물의 감정평가는 제74조제4항제1호를 준용한다.  <개정 2021. 3. 16.>

 도시정비법에서는 건축물 또는 토지의 소유자 소재확인이 불가할 경우 일간신문에 2회 공고하고, 공고한 후 30일 뒤에 건축물 또는 토지의 감정평가액으르 법원에 공탁하라고 명시하고 있다. 여기서 생각해봐야할 것은 해당 법령이 소유자 확인불가 물건에 대한 소유권을 넘겨오는 것도 포함하고 있는지 여부다. 상기법상 소유권 이전에 대한 별도의 문구가 없기 때문에 도시정비법 제71조에 따른 처리만으로 해당 물건의 소유권에 대한 법적절차가 끝났다고 할 수 없다. 

 일반적으로 재개발, 재건축 등의 사업에서 토지보상법에 따라 해당 물건의 소유권을 취득하게 된다. 토지보상법에 따르면 보상절차는 보상계획공고, 감정평가, 협의취득 순으로 진행되는데, 소유자가 확인되지 않는 경우 협의를 할 수 없기 때문에 부득이하게 수용재결절차를 거칠 수밖에 없다. 최종적으로 수용재결 절차를 통해 해당 물건의 소유권을 취득해야 하는 것이다. 

 따라서, 건축물 또는 토지의 소유자가 확인되지 않는 경우 해당 물건의 소유권을 취득하기 위해서는 도시정비법에 따른 공탁처리와 토지보상법에 따른 보상절차를 병행하는 것이 바람직할 것으로 생각된다.  

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공탁처리, 도시정비법 제71조, 보상절차, 소유자 확인불가 건축물, 재개발, 재건축, 토지보상법

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